12条点検で既存不適格を指摘されたら｜違反建築物との違いと是正が必要なケースをわかりやすく解説

1. 既存不適格建築物とは何か

12条点検の報告書で「既存不適格」と指摘され、違反建築物ではないかと不安に感じていませんか。

既存不適格建築物の定義

既存不適格建築物とは、建築した時点では適法だった建物が、その後の法改正によって現行の基準に合わなくなった状態を指します。この考え方は、建築基準法第3条2項が根拠です。法改正のたびに、既存の建物すべてを工事し直すのは現実的ではありません。そのため既存不適格の状態自体は、原則として是正の対象にならないとされています。罰則の対象になるものでもない点は、覚えておくとよいでしょう。

違反建築物との違い

分かりやすくするため、既存不適格建築物と違反建築物の違いを次の表に整理しました。

表のとおり、既存不適格は建築当時の適法性が前提にある点で、違反建築物とは根本的に異なります。違反建築物は現状も是正指導や是正命令の対象になり得ますが、既存不適格建築物は原則としてその対象にはなりません。

2. 12条点検の報告書で既存不適格はどう扱われるか

自分の建物の報告書にある「既存不適格」の表記が、どの区分を指すのか気になるところです。

定期報告における指摘の区分

建築基準法第12条に基づく定期報告制度では、点検結果がいくつかの区分に分けて報告書に記載されます。静岡県の定期報告制度で使われている区分は、次の表のとおりです。

※出典: 静岡県公式サイト「建築基準法の規定に基づく定期報告制度について」

この表からわかるとおり、「要是正（既存不適格）」の区分は、他の「要是正」とは扱いが異なります。自分の建物の報告書がどの区分に該当するかを、まず確認するのが最初のステップです。区分の呼び方は自治体によって異なる場合があるため、静岡県以外にお住まいの方は、お手元の報告書や特定行政庁の案内で確認してください。

要是正（既存不適格）は直ちに是正義務を意味しない理由

3. 既存不適格でも是正が必要になるケース

既存不適格でも、次のようなきっかけがあると是正義務が発生する場合があります。

上記のいずれにも当てはまらない限り、現状を維持したままで是正義務は生じません。

増築・大規模な修繕や模様替えをする場合

建物を増築したり、大規模な修繕・模様替えをしたりする場合、その部分は現行の建築基準への適合が原則として求められます。これは、工事のタイミングで建物を現行基準に近づける考え方です。増改築の範囲や規模によって適用条件が細かく変わるため、計画段階での確認が求められます。

用途変更をする場合

用途変更も、増築等と同様に現行基準への適合が求められる代表的なきっかけです。変更後の用途によって、適用される基準が異なるとされています。用途変更を計画する段階で、現行基準との適合状況を確認しておくのが望ましい対応です。

著しく保安上危険または衛生上有害と判断される場合

現状を維持している場合でも、著しく保安上危険または衛生上有害と特定行政庁が判断したときは、指導や助言、勧告、是正命令の対象になり得ます。このケースは、増改築や用途変更を伴わない場合でも起こり得る例外的な扱いです。該当するかどうかは建物の劣化状況や構造によって個別に判断されるため、点検結果をもとに専門家へ相談するのがよいでしょう。

4. 是正義務がなくても放置しない方がよい理由

是正義務がないと分かった後も、既存不適格の状態をそのままにしておいてよいとは限りません。

将来の増改築時に想定外のコストが発生する可能性

既存不適格の状態を放置すると、将来増築や大規模な修繕を計画したときに、現行基準への適合工事が想定外の追加費用になる場合があります。早い段階で現行基準との差分を把握しておくと、資金計画の面でも有効です。増改築の計画が具体化してから初めて不適合に気づくと、設計をやり直さなければなりません。

売却やテナント契約時に影響する可能性

不動産を売却する際には、既存不適格である旨の説明が実務上求められる場合が多いとされています。買主や金融機関、テナント候補が既存不適格の内容を踏まえて判断するため、契約や審査に時間がかかりやすい点には注意が必要です。資産価値や取引条件に影響し得る点は、是正義務の有無にかかわらず早めの把握が望まれます。

これらの影響をまとめると、次のとおりです。

早めに現状を把握しておくと、双方のリスクを抑えられます。

5. 指摘を受けたときに確認すべきポイント

是正の要否を自分で正確に判断するのは難しいものの、確認すべきポイントは次の2点です。

この2点を押さえておくと、専門家に相談する際の話がスムーズに進みます。

報告書の指摘内容を専門家と照合する

まず、報告書に記載された指摘がどの区分に該当し、どの条文が根拠になっているのかを、点検を担当した専門家と一緒に確認するのが最初の対応です。区分や根拠を曖昧にしたまま放置すると、後になって認識のずれが生じやすくなります。疑問点はその場で解消しておくとよいでしょう。

増改築・用途変更・大規模修繕の予定を整理する

次に、増築や用途変更、大規模な修繕・模様替えの予定を整理しておくと、判断の土台が整います。予定がある場合は、着工前に現行基準との適合状況を確認しておくのが望ましい進め方です。具体的な確認方法に迷うときは、12条点検の実績がある専門業者に相談してください。

6. 既存不適格の指摘や12条点検のご相談はコーセイ株式会社へ

既存不適格は直ちに違反建築物を意味せず、増改築や用途変更などのきっかけがない限り、是正義務が生じるものではありません。それでも、指摘内容の見方や今後の増改築予定によって判断が変わる点は、迷いやすい部分です。コーセイ株式会社では、建築基準法12条点検や既存不適格に関するご相談を承っています。静岡県内の建物・施設を対象に、現地調査から報告内容の確認までを一貫した体制でサポートするのが特徴です。まずはお気軽にお問い合わせください。